공인중개사 위반 시 과태료 및 형사처벌이 가능한 조항 정리

공인중개사 위반 시 과태료 및 형사처벌이 가능한 조항 정리

공인중개사법은 중개사무소를 운영하는 모든 공인중개사에게 꼭 지켜야 할 기준과 금지사항을 세세하게 정해두고 있어요.
하지만 현실에서는 바쁜 업무에 치여 이런 법령들을 꼼꼼히 숙지하지 못한 채 실무를 하다가, 어느 날 갑자기 '과태료 부과  통지서'나 '형사처벌 대상'이 됐다는 사실을 통보받는 일도 적지 않습니다.

심한 경우에는 자격 정지나 등록 취소까지 이어질 수 있으니, 정말 주의가 필요해요.

그래서 오늘은 공인중개사가 실무 중 무심코 저지를 수 있는 주요 법 위반 항목들 중, 과태료나 형사처벌까지 이어질 수 있는 조항만을 쏙쏙 골라 정리해 드릴게요.

실제 사례를 바탕으로 어떤 상황에서 문제가 발생했는지, 또 이를 피하려면 어떤 점을 조심해야 하는지도 함께 알려드릴 테니, 읽고 나면 실무에서 훨씬 더 자신감을 가질 수 있을 거예요.

공인중개사 자격을 지키고, 불필요한 법적 리스크를 피하기 위해 꼭 알아두셔야 할 내용입니다.

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[ 목차 ]

1.공인중개사법 제26조 1-1. 관련 처벌 내용 1-2. 실무에서 흔한 위반 사례 1-3. 예방 전략 2. 공인중개사법 제18조 2-1. 위반 시 제재 2-2. 위반 사례 예시 2-3. 예방 전략 3. 공인중개사법 제33조 3-1. 처벌 수준 3-2. 대표 사례 3-3. 예방 전략 4. 공인중개사법 제28조 및 제38조 4-1. 과태료 기준 4-2. 실무 위반 사례 4-3. 예방 전략

1. 공인중개사법 제26조: 무등록 중개행위 및 자격증 대여는 형사처벌 대상입니다

공인중개사라면 ‘내가 등록은 제대로 했나?’ 혹은 ‘이 직원한테 이 업무 맡겨도 되나?’ 이런 고민 한 번쯤 해보셨을 거예요.

공인중개사법 제26조는 바로 이 부분, ‘무등록 중개행위’와 ‘자격증 대여’에 대해 아주 명확히 금지하고 있어요. 문제는 이 조항을 모르고 위반했다가 형사처벌까지 받는 경우가 실제로 적지 않다는 것입니다.

1-1. 관련 처벌 내용

1) 자격증을 다른 사람에게 빌려주거나 명의만 빌려 개설등록을 해준 경우 → 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
2) 자격이 없는 사람이 중개 업무를 직접 수행한 경우 → 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금

꽤 강력하죠? 그냥 ‘도와준 것뿐인데…’라고 생각하시면 큰일 납니다.

1-2. 실무에서 흔한 위반 사례

1) 자격증을 취득한 후, 실질적으로는 타인에게 사무실을 맡기고 명의만 사용하게 하는 경우
2) 중개보조원이 아닌 단순 직원에게 고객 상담, 매물 소개, 계약서 작성 등을 맡기는 경우
3) 아르바이트생이 전화상담이나 현장 매물 소개까지 수행

이런 상황, 의외로 많죠? 그냥 ‘바빠서’, ‘잠깐이니까’라고 넘기기 쉽지만, 실제로 적발되면 자격 정지나 등록 취소로까지 이어질 수 있어요.

1-3. 예방 전략

1) 중개 업무는 반드시 자격을 갖춘 본인이 직접 하세요.
2) 고객 상담, 매물 소개, 계약 등은 중개보조원 이상에게만 맡기세요.
3) 단순 직원이나 아르바이트생이 실질적인 중개행위를 하는 건 절대 금물입니다.

사무실을 다른 사람에게 맡겨두고 명의만 빌려주는 경우, 행정처분(등록취소) + 형사처벌까지 한꺼번에 받을 수 있으니 정말 조심하셔야 해요.

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2. 공인중개사법 제18조: 허위·과장 광고는 과태료 + 자격정지 대상입니다

요즘 부동산 매물 광고, 정말 중요하죠. 어디에, 어떻게 노출되느냐에 따라 문의 전화가 확 달라지니까요. 그런데 간혹, 클릭 수를 늘리겠다는 생각에 ‘급매’, ‘확정매물’, ‘전세대출 무조건 가능’ 같은 문구를 조금 과하게 쓰시는 경우가 있어요.

 

이게 바로 공인중개사법 제18조에 위반될 수 있다는 점, 알고 계셨나요?

2-1. 위반 시 제재

1) 허위·과장 광고를 한 경우
① 500만 원 이하의 과태료 부과
② 자격정지 처분도 함께 받을 수 있어요

2) 표시광고의 공정화에 관한 법률까지 위반한 경우
→ 징역형 또는 벌금형도 추가될 수 있습니다 (중복 위반 시)

가벼운 실수로 시작된 광고 하나가, 생각보다 큰 처벌로 이어질 수 있어요

2-2. 위반 사례 예시

1) 이미 거래가 끝난 매물을 여전히 ‘급매’로 광고하고 있는 경우
2) 실존하지 않는 매물 사진을 사용하면서 ‘전세대출 무조건 가능’ 같은 문구를 넣은 경우
3) 아파트 실거래가보다 훨씬 낮은 가격을 미끼로 걸어 클릭을 유도한 경우

이런 광고는 소비자에게 큰 혼란을 주고, 민원으로 이어질 확률도 높습니다.

2-3. 예방 전략

1) 매물 광고 전에는 반드시 실거래 여부를 정확히 확인하세요.
2) 거래가 완료됐다면 즉시 광고를 내리는 습관이 중요해요.
3) ‘급매’, ‘확정매물’, ‘무조건 대출 가능’ 같은 표현은 실제로 해당 조건이 맞는 경우에만 사용하세요.

특히 요즘 소비자들은 허위 광고에 민감해서, 신고 한 번이면 곧바로 자격정지나 벌금으로 연결될 수 있어요. “모르고 올렸어요”는 변명이 되지 않는다는 점, 꼭 기억해 주세요.

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3. 공인중개사법 제33조: 이중계약서 작성 또는 거래조작은 형사처벌로 이어집니다

중개 업무를 하다 보면 매수인이나 매도인 쪽에서 이런 말, 들어보신 적 있으실 거예요.
“실제 금액 말고 좀 낮춰서 계약서 하나 더 써주실 수 있나요?” 혹은 “대출이 필요해서요, 은행 제출용으로 따로 하나만…”

이런 요청, 잘못 받아들이면 공인중개사법 제33조 위반으로 형사처벌 대상이 됩니다. 이중계약서 작성이나 거래 금액 조작은 단순한 행정 위반이 아닌, 형사범죄에 해당해요.

3-1. 처벌 수준

1) 이중계약서 작성, 실거래가 조작, 허위 가격 기재 등
① 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하 벌금
② 상황에 따라 부동산실명법, 조세범처벌법 위반까지 추가 적용될 수 있어요

‘그냥 도와줬다’는 말로는 책임을 피할 수 없습니다.

3-2. 대표 사례

1) 매수인과 매도인이 대출이나 세금 목적으로 이중계약서를 요청했고, 중개인이 이를 알고도 계약서 작성에 협조한 경우
2) 실제 거래 금액보다 낮은 가격으로 신고해서 세금 부담을 줄이려 한 사례
3) “부탁이니까 그냥 한 번만…”이라는 말에 넘어가 문서를 만들어준 경우

이런 행위는 실무 관행처럼 느껴질 수도 있지만, 법적으로는 명백한 중대 위반이에요.

3-3. 예방 전략

1) 이중계약 요청은 무조건 거부해야 합니다.
2) 관련 요청이 들어왔을 경우, 해당 사실을 기록으로 남겨두는 게 좋습니다.
3) 상황이 애매하거나 부담스러울 때는 변호사나 공인중개사협회에 자문을 요청하세요.
4) 무엇보다 중요한 건, 항상 중립적인 자세를 유지하는 것입니다.

조금의 타협이 내 자격과 경력을 송두리째 위협할 수 있습니다. 조세포탈, 실거래 조작은 중개인의 ‘묵인’만으로도 처벌이 가능하다는 점, 꼭 기억해 주세요.

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4. 공인중개사법 제28조 및 제38조: 보증보험 미가입, 계약서 보관 누락도 과태료 대상입니다

부동산 실무를 하다 보면, 바쁜 하루에 치이다 보니 보증보험 갱신일이나 계약서 정리는 자꾸 뒤로 미루게 되죠. 하지만 이게 나중엔 의외로 큰 리스크로 돌아올 수 있습니다.

공인중개사법 제28조와 제38조에서는 계약서 보관 의무와 보증보험 가입 의무를 각각 규정하고 있고, 이를 지키지 않으면  과태료는 물론 사무소 운영 중지까지 이어질 수 있어요.

4-1. 과태료 기준

1) 보증보험에 가입하지 않았거나, 갱신을 놓친 경우
→ 300만 원 이하 과태료 + 사무소 운영 중지

2) 계약서류를 제대로 보관하지 않은 경우
→ 500만 원 이하 과태료

생각보다 금액도 높고, 사무소 운영에 직접적인 영향을 줄 수 있어요

4-2. 실무 위반 사례

1) 보증보험 갱신일을 놓쳐 보험이 실효된 상태에서 거래를 진행한 경우
2) 중개대상물 확인·설명서나 계약서를 작성해 놓고도 5년간 보관하지 않은 경우
3) 사무실을 이전하면서 서류가 유실되거나 분실된 사례

특히 사무실 이전 시 바쁜 와중에 박스 몇 개를 놓치는 일이 종종 생기는데, 그게 수백만 원 과태료로 이어질 수 있다는 사실, 꼭 기억하셔야 해요.

4-3. 예방 전략

1) 보증보험은 자동 갱신 설정을 해두고, 이메일 알림도 함께 설정하면 깜빡할 일이 줄어들어요.
2) 계약서, 확인설명서 등은 스캔해서 클라우드에 백업하고, 실물도 별도 보관해 두는 게 좋습니다.
3) 보관 시에는 계약 체결일과 보관 시작일을 명확히 구분해서 정리하세요.
4) 최소 5년간은 꼼꼼하게 보관해야 불필요한 과태료를 피할 수 있습니다.

“실무는 완벽하게 했는데, 서류 보관 하나로 과태료 받았습니다.” 이런 일, 정말 흔합니다. 작은 실수 하나가 큰 불이익으로 돌아오지 않도록, 평소에 꼼꼼한 관리가 꼭 필요해요.

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맺음말 : 위반 ‘의도’보다 ‘행위’가 중요합니다

공인중개사로서 받게 되는 과태료나 형사처벌은 단순한 경고에서 끝나지 않습니다. 자격은 물론이고, 그동안 쌓아온 신뢰, 생계, 심지어는 명예까지 흔들릴 수 있는 심각한 결과로 이어질 수 있죠.

가장 안타까운 건, 많은 분들이 “그럴 의도는 없었어요”, “정말 몰랐습니다”라고 말씀하시지만… 법은 ‘의도’보다 ‘행위’ 자체를 기준으로 판단한다는 사실입니다.

그래서 더더욱 평소에 관련 법령을 잘 숙지하고, 작은 실무 습관부터 꼼꼼히 정비하는 게 무엇보다 중요해요.

이번 글에서 정리해드린 4가지 위반 사례는 현장에서 가장 자주 발생하고, 또 그만큼 쉽게 간과되는 항목들입니다. 관리 조금만 소홀해져도 누구든지 처벌 대상이 될 수 있는 부분이니, 꼭 점검해 보시길 바랍니다.