중개사무소 운영 시 금지된 행위

중개사무소 운영 시 금지된 행위 : 실무자가 반드시 피해야 할 위법 사례 정리

공인중개사 사무소는 단순한 부동산 거래 장소가 아닙니다. 법적인 책임을 지닌 전문 중개기관이자, 고객에게 신뢰를 제공하는 공간이죠. 그래서 더더욱 중개 업무를 수행할 때는 ‘하면 안 되는 일’들이 명확히 정해져 있습니다.

하지만 실무 현장에서는 이런 금지 행위들을 제대로 알지 못한 채, ‘다들 이렇게 하니까 괜찮겠지’ 하는 생각으로 위법을 저지르는 경우도 많습니다. 결과적으로 자격 정지나 등록 취소 같은 큰 불이익으로 이어질 수 있어요.

그래서 이번 글에서는 공인중개사법 및 시행령에 따라 중개사무소에서 절대 해서는 안 되는 대표적인 금지 행위를 정리해 드릴게요. 또, 각각의 항목에 대해 실무자가 현명하게 대처하는 방법도 함께 알려드리겠습니다.

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[ 목차 ]

1. 자격 없는 자에게 중개 행위를 맡기는 행위 (무등록 중개 금지) 1-1. 실무에서 자주 발생하는 사례 1-2. 어떻게 피해야 할까? 현명한 대처법 2. 타인 명의로 사무소 운영하는 행위 (명의 대여 금지) 2-1. 자주 발생하는 상황 2-2. 이런 리스크, 어떻게 피해야 할까요? 3. 보수 요율 초과 청구 및 현금 영수증 미발행 3-1. 실무 위반 사례 3-2. 어떻게 하면 안전하게 운영할 수 있을까? 4. 허위·과장 광고 및 미등록 매물 게시 4-1. 현장에서 자주 보이는 사례들 4-2. 위법하지 않고 광고 잘하는 방법은?

1. 자격 없는 자에게 중개 행위를 맡기는 행위 (무등록 중개 금지)

공인중개사 사무소를 운영하면서 가장 기본적이고 중요한 원칙이 하나 있습니다.
바로 중개 행위는 반드시 자격을 갖춘 사람만 해야 한다는 것이죠. 즉, 공인중개사 자격을 가진 사람 또는 정식으로 등록된  중개보조원만이 중개 관련 업무를 할 수 있습니다.

하지만 현실에서는 어떨까요? 업무가 몰릴 때, 혹은 인건비를 줄이기 위해 무자격자에게 상담이나 계약 업무를 맡기는 일이 의외로 자주 벌어지고 있어요.

예를 들면 아르바이트생이 고객과 통화하며 매물을 설명하거나, 현장 방문에 동행해 계약 조건을 설명하는 경우죠.
 
이런 행위는 공인중개사법 제26조 위반으로 간주되어, 등록 취소는 물론 형사 처벌까지 받을 수 있는 심각한 위법입니다.

1-1. 실무에서 자주 발생하는 사례

1) “잠깐 전화 좀 받아줘” → 아르바이트생이 고객에게 매물 상담
2) “바빠서 대신 좀 다녀와줘” → 무자격 직원이 현장을 안내하고 계약 내용을 설명
3) “사장님 지금 안 계셔요” → 실무자가 대신 계약서를 작성하고 서명까지 받으려 함

이런 일들, 한 번쯤은 들어보셨죠? 심지어 당연한 관행처럼 여겨지는 곳도 많아 더 위험합니다.

1-2. 어떻게 피해야 할까? 현명한 대처법

1) 고객 응대는 자격자만!
전화 상담, 매물 안내, 계약 설명은 반드시 공인중개사 또는 등록된 보조원이 직접 해야 합니다.

2) 무자격자의 역할을 명확히!
무자격 직원은 단순 행정업무만 담당하도록 선을 확실히 그어야 해요.
예를 들면, 전화 연결, 문서 정리, 복사 등.

3) 계약서 작성은 본인이 직접!
계약서 작성을 비롯한 서류 설명 및 서명 유도는 반드시 공인중개사가 해야 합니다.
대리 작성은 생각보다 훨씬 큰 위험을 부릅니다.

작은 편의가 큰 위법으로 이어질 수 있습니다. '잠깐이니까 괜찮겠지'라는 생각이 당신의 자격을 위협할 수 있다는 점, 꼭 기억해 주세요.

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2. 타인 명의로 사무소 운영하는 행위 (명의 대여 금지)

공인중개사 자격증이 있다고 해서 누구에게나 그 자격을 ‘빌려줄 수 있는 건’ 절대 아닙니다. 내가 직접 운영하지 않으면서  자격증만 빌려주는 행위, 이건 명백한 불법이에요.

일명 ‘명의 대여’라고 불리는 이 행위는 공인중개사법 제39조 제1항을 위반하는 것으로, 한 번만 걸려도 등록 즉시 취소, 심하면 형사처벌까지 받을 수 있습니다.

2-1. 자주 발생하는 상황

1) “나는 본업이 따로 있으니까, 자격증만 지인한테 맡길게.”
2) “사업은 파트너가 하고, 나는 가끔 들러서 얼굴만 비출게.”
3) “블로그, 간판, 명함은 내 이름으로 돼 있지만, 실제 운영은 내가 아니야.”

이런 사례들, 주변에서 한두 번쯤은 들어보셨을 거예요.

문제는, 관할 구청이나 시청 등 관청에서 불시에 나오는 현장 조사에서 딱 한 번이라도 걸리면 끝이라는 거죠. “내가 직접  운영하고 있지 않다”는 게 드러나는 순간, 등록 취소는 물론 처벌까지 따라옵니다.

2-2. 이런 리스크, 어떻게 피해야 할까요?

1) 공인중개사는 사무소에 ‘상주’해야 합니다.
단지 이름만 빌려주는 식으로는 절대 안 됩니다. 직접 나와서 운영을 해야만 법적으로 문제가 없습니다.

2) 명의 대여 계약서? 동업 계약? 소용 없습니다.
어떤 서류를 쓰든, 법적으로는 모든 책임이 자격증 명의자에게 돌아갑니다. 즉, 문제가 생기면 자격증 가진 본인이 책임을 져야 해요.

3) 운영권 넘기기? 절대 불가!
사무실을 대신 맡겨두는 것도 안 되고, 자격증 자체도 절대로 양도하거나 빌려줘선 안 됩니다.

잠깐 편하자고 이름만 빌려주는 선택, 그게 결국 평생을 책임져야 할 중개사 자격을 잃는 지름길이 될 수 있습니다. 조금 번거롭더라도, 정직하게 운영하는 것만이 가장 안전한 길이에요.

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3. 보수 요율 초과 청구 및 현금 영수증 미발행

공인중개사라면 누구나 한 번쯤은 이런 유혹에 시달립니다. “조금 더 받을 수 있지 않을까?”, “현금으로 받고 그냥 처리 안 하면 더 깔끔하잖아?” 하지만 이건 그냥 편의 문제가 아닙니다. 명백한 불법이고, 자격 정지나 과태료 처분으로 이어질 수 있는 심각한 문제예요.

중개보수는 시·도 조례와 관련 법령에 따라 명확한 상한선이 정해져 있습니다. 이 상한을 넘겨서 받거나, 보수를 현금으로 받고도 영수증을 발행하지 않는 행위는 공인중개사법뿐만 아니라 세법 위반에 해당돼요.

3-1. 실무 위반 사례

1) 전세 2억인데, 수수료로 180만 원 요구→ 법정 요율(0.8% 또는 0.9%)을 초과한 과다 청구
2) “현금으로 주시면 좀 깎아드릴게요”→ 고객 입장에서는 좋아 보이지만, 세법 위반
3) 수수료 받았는데 현금영수증 미발행→ 고객이 민원 넣으면, 바로 조사 들어갑니다

이런 사례는 그야말로 ‘걸리면 끝’이에요. 특히 고객이 현금영수증을 요청했는데도 발행하지 않은 경우, 과태료는 무려 5배! 여기에 자격정지까지 따라올 수 있습니다.

3-2. 어떻게 하면 안전하게 운영할 수 있을까?

1) 모든 수수료는 ‘정식 처리’가 원칙입니다
현금영수증, 카드결제, 계산서 등 합법적인 방식으로만 수수료를 받아야 해요. 세금이 아깝다고 피하려다 자격을 잃을 수 있습니다.

2) 보수 요율은 ‘지역 조례’ 기준을 꼭 확인하세요
시·도마다 요율이 조금씩 다를 수 있으니, 계약 전에 요율표를 보여주고 사전 동의서를 받아두면 더 안전합니다.

3) 세무 처리는 전문가 손에 맡기세요
회계 프로그램을 쓰거나, 세무대행 서비스를 활용하면 누락 없이 깔끔하게 정리할 수 있어서 마음이 편해요.

“조금만 더 벌자”는 생각이 결국 자격과 신뢰를 한순간에 무너뜨릴 수 있다는 점, 꼭 기억해 주세요.
투명하고 정직한 운영만이 장기적으로 가장 이익이 되는 길입니다.

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4. 허위·과장 광고 및 미등록 매물 게시

부동산 중개업을 하다 보면, 광고의 중요성을 누구보다 절실히 느끼게 됩니다. 고객의 클릭 한 번이 곧 문의로 이어지고,
그 문의가 현장 방문으로, 그리고 계약까지 연결되기도 하니까요.

하지만 바로 그 광고에서 무심코 넘은 선 하나가 큰 위법이 될 수 있습니다. 허위 매물, 과장 표현, 실거래가와 다른 정보는  모두 공인중개사법 제18조와 ‘표시광고의 공정화에 관한 법률’을 위반하는 심각한 행위입니다.
 

4-1. 현장에서 자주 보이는 사례들

1) 이미 거래된 매물을 “급매!”로 올려놓기→ 클릭 수 늘리려는 수법이지만, 위법입니다.
2) 시세보다 턱없이 낮은 금액으로 게시→ 실거래와 맞지 않아 혼란을 초래해요.
3) “전세대출 100% 가능” / “집주인 급처분” 등 근거 없는 문구 사용→ 근거 없는 단어 사용은 고객을 오도할 수 있어요.
4) 실제 매물과 무관한 이미지 게시 (포토샵 이미지 등)→ 존재하지 않는 매물 광고로 간주됩니다.

이런 광고들은 고객에게 잘 보이려고 작성했더라도, 신고 한 번이면 바로 조사, 첫 적발이어도 자격정지가 가능합니다. 더 무서운 건 반복되면 등록 취소까지도 갈 수 있다는 점이죠.

4-2. 위법하지 않고 광고 잘하는 방법은?

1) 매물 소유주와 직접 확인한 내용만 광고하세요.
임의로 매물 정보를 작성하는 건 위험해요. 직접 확인한 정보만 가지고 광고를 구성해야 안전합니다.

2) 계약 체결된 매물은 바로 삭제
매물이 거래 완료되었는데도 계속 광고하면, 허위 광고로 간주됩니다.

3) ‘급매’, ‘확정매물’, ‘전세대출 가능’ 등 표현은 근거 있을 때만
매물 상황이나 조건에 대한 표현은 반드시 사실에 기반해야 합니다. 단어 하나로 신고당하는 경우도 많아요.

4)블로그, SNS도 예외가 아닙니다
공식 플랫폼이 아니더라도, 네이버 블로그, 인스타그램 등에서의 홍보도 공인중개사법 적용 대상입니다. 사실에 근거한 콘텐츠만 게시하세요.

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맺음말 : 중개업의 ‘작은 실수’는 큰 리스크로 돌아옵니다.

공인중개사 사무소를 운영한다는 건 단순히 부동산을 연결하는 일이 아니라, ‘법’과 ‘신뢰’를 기반으로 한 전문직 비즈니스를 꾸려가는 일입니다.

그렇기 때문에 “이 정도는 괜찮겠지…” 했던 사소한 판단 하나가 자격 정지, 등록 취소, 과태료로 이어질 수 있고, 그 여파는  내 커리어는 물론 생계에까지 직격탄이 될 수 있어요.

이번 글에서 소개해 드린 중개사무소 운영 시 금지된 4가지 행위는 실제 현장에서 자주 발생하는, 현실적인 문제들입니다.
누구나 한 번쯤 겪었거나, 주변에서 본 적 있는 사례들이죠. 그래서 더더욱 모든 중개사님들께서 경각심을 갖고 살펴보셔야 해요.