공인중개사법 핵심 요약: 반드시 알아야 할 4대 조항

공인중개사법 핵심 요약: 꼭 알아야 할 4가지 조항

부동산 거래, 참 복잡하죠? 그래서 공인중개사라는 전문가가 존재하는 거겠죠.
그런데 단순히 거래만 잘 연결해주는 게 아니라, 법적으로도 안전하고 공정하게 일이 처리되도록 해야 진짜 전문가라고 할 수 있습니다.

바로 여기서 중요한 게 공인중개사법이에요. 이 법은 공인중개사가 지켜야 할 기본적인 틀을 정해주는 법률이에요.
어떤 일을 해야 하는지, 하면 안 되는 건 뭔지, 문제가 생기면 어떻게 되는지까지 쭉 담겨 있죠.

하지만 솔직히, 법령 전체를 다 외우기는 쉽지 않잖아요. 그래서 이번 글에서는 실무에서 꼭 기억해두면 좋은 핵심 조항 4가지를 쏙쏙 골라 정리해봤어요.

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[ 목차 ]

1. 제1조: 중개대상물 표시·광고 관련 금지행위 규정 1-1. 꼭 숙지하셔야 할 사항 1-2. 실무에서 기억하면 좋은 팁 1-3. 마무리 조언 2. 제2조: 공인중개사의 설명의무와 고지의무 조항 2-1. 설명의무 2-2. 반드시 문서로 설명해야 하는 내용 2-3. 실무에서 기억하면 좋은 팁 2-4. 힘이 되는 조언  3. 제3조: 부당한 중개행위 금지 및 이중중개 조항 3-1. 법 위반이 되는 대표적인 사례 3-2. 실무에서 꼭 기억해야 할 포인트 3-3. 힘이 되는 조언 4. 제4조: 자격 정지 및 등록 취소 사유 명시 조항 4-1. 자격정지 사유 4-2. 등록취소 사유 4-3. 실무에서 꼭 기억하셔야 할 팁 4-4. 힘이 되는 조언

1. 제1조: 중개대상물 표시·광고 관련 금지행위 규정

부동산 광고, 이제는 단순한 ‘홍보’ 차원이 아닙니다. 공인중개사로서 광고 하나하나에도 법적인 책임이 따라온다는 사실, 알고 계셨나요?

특히 공인중개사법 제18조에서는 중개대상물의 표시 및 광고와 관련된 금지행위를 아주 명확하게 규정하고 있어요. 문제는, 의도치 않게라도 이 규정을 위반하는 일이 생각보다 흔하다는 겁니다. 실제 현장에서도 매물 하나 올렸다가 ‘허위광고’로 간주돼 과태료나 자격정지 처분을 받은 사례가 적지 않아요.

1-1. 꼭 숙지하셔야 할 사항

아래 항목들은 중개사가 절대 해선 안 되는 대표적인 광고 금지행위입니다:

1) 존재하지 않는 매물을 광고하는 행위
예를 들어 이미 계약이 완료됐거나, 아예 처음부터 존재하지 않았던 ‘가짜 매물’을 올리는 건 명백한 불법입니다.
일명 ‘낚시 매물’이라고도 하죠. 클릭 수를 높이기 위한 목적이라 해도, 적발되면 과징금은 물론 자격정지까지 이어질 수 있어요.

2) 가격이나 면적, 구조를 실제와 다르게 기재하는 행위
매물 정보를 조작하거나 부풀리는 경우 역시 허위광고에 해당됩니다.
예를 들어 실제로는 59㎡인데 84㎡라고 표기하거나, 리모델링이 안 된 집을 "신축급"이라고 표현하면 문제가 될 수 있어요.

3) ‘급매’, ‘확정매물’, ‘전세대출 가능’ 같은 유도성 문구 사용
이런 표현, 사실상 고객의 관심을 끌기 위한 말이잖아요. 하지만 사실이 아닐 경우 명백한 허위 유도 표현으로 간주돼 처벌 대상이 될 수 있습니다. 특히 "전세대출 가능"이라고 적었는데, 실제로는 불가한 경우 민원으로 이어지기 쉬워요.

4) 공인중개사가 아닌 사람이 중개사무소 명의로 광고하는 경우
이는 흔히 명의 도용 문제와 연결됩니다. 중개사 등록이 안 된 인원이 마치 중개사인 것처럼 광고하거나, 지인의 사무실 이름을 빌려 광고하는 것도 법적으로 금지돼 있어요.

 

1-2. 실무에서 기억하면 좋은 팁

요즘은 네이버 부동산, 직방, 다방 같은 지역 기반 포털 플랫폼을 활용한 온라인 광고가 기본이죠. 하지만 그렇다고 해서, 올리는 정보에 소홀하면 절대 안 됩니다.

사진, 주소, 금액, 구조 등은 실매물과 100% 일치해야 합니다. 조금만 다르거나 애매하게 기재해도 신고가 들어올 수 있어요.

특히 ‘낚시 매물’은 이제 소비자들도 민감하게 반응하기 때문에, 단 한 번의 실수로 중개사무소 이미지 전체에 타격을 줄 수 있습니다. 한번 신고당해 포털 노출 제한이나 광고 정지 조치가 들어오면, 회복하는 데 상당한 시간이 걸릴 수 있어요.

1-3. 힘이 되는 조언

공인중개사로서 ‘광고’는 단순한 정보 전달이 아닙니다. 그 안에는 고객과의 신뢰, 법적인 책임, 그리고 전문성이 함께 담겨 있어야 합니다.

작은 한 줄의 문구라도 "이게 과연 사실일까?", "고객이 오해할 소지가 없을까?"를 스스로 점검하면서 진짜 매물, 진짜 정보, 그리고 정직한 표현만을 담아내신다면, 광고는 그 자체로 최고의 영업 도구가 될 수 있습니다.

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2. 제2조: 공인중개사의 설명의무와 고지의무 조항

부동산 거래 현장에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 바로 “그 얘기는 못 들었어요”, “그건 처음 알았어요”라는 말에서 시작됩니다.

공인중개사로서 중개대상물에 대해 제대로 설명하지 않았거나, 설명을 했더라도 문서로 증빙하지 않은 경우, 책임은 중개사 본인에게 돌아오게 되죠.

이런 이유 때문에 공인중개사법 제25조는 중개사가 반드시 ‘설명해야 할 항목’과 ‘그 방식’까지 구체적으로 명시하고 있습니다. 그냥 구두로 말로만 설명했다고 해서 의무를 다한 게 아니라는 뜻이에요.

2-1. 설명의무

부동산 중개에서 말로 “여기 근저당 잡혀 있어요” 또는 “이 집은 재개발 구역이에요”라고 설명했다고 끝이 아닙니다.

왜냐하면 거래 당사자 입장에서는 시간이 지나면 “그런 말 못 들었다”는 식으로 기억이 달라질 수 있고, 실제로 그렇게 다툼이 되는 일이 너무나 많거든요.

그래서 법에서는 중개사가 중개대상물 확인·설명서를 통해 반드시 문서로 설명하고, 서명 또는 날인을 받도록 의무화하고 있어요. 말은 바람처럼 날아가지만, 문서는 증거로 남는 법이니까요.

2-2. 반드시 문서로 설명해야 하는 내용

설명서에 반드시 포함되어야 할 핵심 내용들은 다음과 같습니다:

1) 등기부등본상 권리관계
근저당권, 압류, 가압류 같은 권리사항은 거래 안전에 직접적으로 영향을 미칩니다. 이를 설명하지 않으면, 구매자가 큰 피해를 볼 수 있어요.

2) 하자 여부
누수, 곰팡이, 균열 등 눈에 보이는 하자뿐 아니라, 최근 수리가 있었는지, 혹은 장기수선계획이 예정되어 있는지도 확인해야 합니다. 간혹 "몰랐다"고 넘어가려는 경우도 있는데, 중개사는 ‘몰랐다’고 해도 책임을 면할 수 없습니다.

3) 재건축·재개발 여부 또는 계획
매수자는 ‘투자 목적’으로 매물을 고르는 경우가 많기 때문에, 해당 지역이 재개발구역인지 아닌지는 중요한 정보입니다.
단순히 “앞으로 좋아질 거예요” 수준의 애매한 말은 법적 책임 회피에 전혀 도움이 되지 않아요.

4) 주변 공익시설 및 입지 정보
학교, 도로, 철도, 역세권 등 생활 인프라 관련 정보도 설명 대상입니다. 특히 ‘철도 예정지’ 같은 항목은 소음이나 가치 변화와 연결될 수 있으니 더욱 신중해야겠죠.

5) 법률상 제한사항
용도지역, 도시계획시설 여부, 건축제한 등이 있는지도 꼭 확인 후 설명해야 합니다. 이런 제한이 있는 땅을 주거용으로 착각하고 계약한 사례도 생각보다 많아요.

 

 

2-3. 실무에서 기억하면 좋은 팁

가장 중요한 건, 설명을 했다는 증거를 문서로 남겨야 한다는 점입니다. 중개대상물 확인·설명서는 절대 생략하시면 안 되고, 작성 후에는 반드시 고객의 서명이나 도장을 받아야 해요.

해당 서류는 거래가 끝난 뒤에도 일정 기간 동안 보관 의무가 있습니다. 언제든 법적 문제가 생겼을 때, 해당 문서가 ‘방패막’ 역할을 해주거든요.

만약 이 절차를 생략하거나 소홀히 했다가, “설명을 안 들었다”는 이유로 손해배상 소송이나 형사 고소까지 이어질 수도 있어요. 생각만 해도 아찔하죠.

2-4. 힘이 되는 조언 

공인중개사는 단순한 중개인이 아닙니다. 부동산 거래라는 인생의 중요한 결정을 돕는 신뢰 기반의 전문가예요.

그렇기에 설명의무를 대충 넘기면 안 되고, ‘법적으로도, 윤리적으로도’ 떳떳하게 고객을 안내해야 진정한 프로로 인정받을 수 있습니다.

문서는 나 자신을 보호하는 ‘보험’이자, 고객에게는 안심하고 계약할 수 있는 ‘신뢰의 증거’입니다. 매 거래마다 성실하게 설명서 작성하고, 정확하게 설명하는 습관, 그게 쌓여서 여러분의 브랜드가 됩니다.

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3. 제3조: 부당한 중개행위 금지 및 이중중개 조항

부동산 중개는 단순히 계약을 성사시키는 게 전부가 아니죠. 양 당사자 모두에게 공정하고 투명하게 정보를 전달하고, 서로가 신뢰할 수 있는 조건 아래 거래가 이뤄지도록 중재하는 역할이 바로 공인중개사입니다.

하지만 가끔, 성사율이나 수익을 높이기 위한 잘못된 유혹에 빠져 중개인의 중립성을 스스로 무너뜨리는 사례가 발생하기도 해요. 바로 이럴 때 적용되는 법이 공인중개사법 제33조, 즉 부당한 중개행위 및 이중중개 금지 조항입니다.

3-1. 법 위반이 되는 대표적인 사례

법을 몰라서, 혹은 무심코 했던 중개 행위가 ‘부당한 중개행위’로 간주되는 경우는 생각보다 많습니다.
대표적인 예를 몇 가지 소개드릴게요.

1) 한쪽(예: 매도인)으로부터 수수료를 받은 사실을 다른 쪽(매수인)에게 숨긴 경우
투명하게 고지하지 않은 상태에서 쌍방의 이익을 동시에 고려하기는 어렵기 때문에 이 자체로 ‘이해충돌’로 해석됩니다.

2) 특정 매물을 우선적으로 추천하면서 실거래가 정보를 조작한 경우
중개인의 수익을 높이기 위한 목적으로 실제 거래 시세보다 높게 설명하거나, 다른 매물과 비교할 수 없게끔 정보를 편향적으로 제공한 행위는 고객을 ‘기만’한 것이 되어버립니다.

3) 자기 소유 부동산을 타인의 명의로 중개해 이익을 얻은 경우
이는 사익을 숨기고 타인을 이용해 거래를 성사시킨 케이스로, 단순한 윤리 문제를 넘어 법적인 책임이 따르는 심각한 위반입니다.

3-2. 실무에서 꼭 기억해야 할 포인트

공인중개사는 어떤 상황에서도 중립적인 위치를 유지해야 합니다. 그 누구의 편도 아닌 ‘제3자’로서 거래가 원만하게 진행될 수 있도록 돕는 존재니까요.

그래서 꼭 지켜야 할 실무 원칙 몇 가지를 정리해보면:

1) 중개보수는 반드시 법령에서 정한 요율 내에서만 청구해야 합니다.
“특별히 더 잘 해드릴게요” 하면서 법적 한도를 초과한 수수료를 받으면, 이후 민사 소송이나 행정처분으로 이어질 수 있어요.

2) 쌍방 이해관계가 얽힌 경우에는 사전에 고지하고, 필요한 경우 중개 자체를 피하는 게 안전합니다.
예를 들어, 친인척이나 본인이 관련된 매물을 중개하게 될 경우 투명하게 정보를 제공하고, 고객이 판단할 수 있도록 해야 법적인 분쟁을 막을 수 있어요.

3) 모든 설명은 서면으로 남기고, 이해관계를 명확하게 기록해두는 것이 좋습니다. 나중에 "그런 얘기 없었다"는 말이 나오는 걸 방지할 수 있죠.

3-3. 힘이 되는 조언

부동산 거래는 수천만 원에서 수억 원이 오가는 일입니다. 그만큼 고객들은 중개인을 신뢰하고, 중요한 결정을 내리게 되죠.

이런 상황에서 중개사가 한쪽의 이익만을 고려하거나 자신의 수익을 우선시한다면, 그건 단순한 업무 미숙이 아니라 전문직으로서의 윤리와 법적 책임을 저버리는 행위가 될 수 있습니다.

공정하고 투명한 중개가 곧 여러분의 브랜드가 되고, 고객 추천으로 이어지는 진짜 자산이 된다는 점, 꼭 기억해주세요.

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4. 제4조: 자격 정지 및 등록 취소 사유 명시 조항

공인중개사로서 현장에서 바쁘게 일하다 보면, 가끔은 “이 정도는 괜찮겠지” 하는 작은 판단이 생각보다 큰 결과로 돌아오는 경우가 있습니다.

특히, ‘자격 정지’나 ‘등록 취소’와 같은 행정처분은 단순히 며칠 일을 못하는 걸로 끝나지 않아요. 고객과의 신뢰, 온라인 플랫폼 노출, 심지어는 향후 재개업 가능성까지 직접적인 타격을 줄 수 있는 문제입니다.

그래서 반드시 숙지해야 할 것이 바로 공인중개사법 제39조와 제40조에 명시된 자격정지 및 등록취소 사유입니다.

 

 

4-1. 자격정지 사유

실수로라도 아래 항목 중 하나에 해당되면, 자격정지 처분을 받을 수 있습니다:

1) 중개보수를 과도하게 청구한 경우
법에서 정한 요율을 초과해 수수료를 청구하면 ‘사기’로 간주될 수 있고, 고객 민원으로 바로 신고로 이어지기 쉽습니다.

2) 중개사무소 명의를 다른 사람에게 빌려준 경우
예를 들어, 친구나 가족에게 명의를 빌려주고 그 사람이 대신 영업을 하게 되면 그 자체가 중대한 위반이에요.
자격 있는 사람이 직접 운영하지 않으면 무등록 영업으로 처리됩니다.

3) 설명의무를 제대로 이행하지 않은 경우
중개대상물 확인·설명서를 작성하지 않거나, 고객에게 주요 정보를 누락한 경우에도 처분 대상이 됩니다.
“바빠서 설명 못했어요”는 통하지 않아요.

4) 보증보험 미가입 상태에서 중개한 경우
보증보험은 고객 피해 발생 시 보상을 위한 최소 장치입니다.
미가입 상태에서 영업하다 적발되면 과태료뿐 아니라 자격정지까지 받을 수 있어요.

5) 무등록 중개 행위
중개사 자격이 없는 인원이 고객을 응대하거나 계약서를 작성하는 경우 중개사무소 전체가 책임을 지게 됩니다.
특히 아르바이트 직원이 대리응대하는 경우, 실무자 교육이 절대적으로 중요합니다.

4-2. 등록취소 사유

자격정지가 경고 수준이라면, 등록취소는 퇴장 명령입니다. 일정 기간 내에는 재등록이 불가능하고, 경력까지도 단절되는 심각한 상황으로 이어질 수 있어요.

등록취소 사유는 다음과 같습니다:

1) 공인중개사 자격증을 다른 사람에게 빌려준 경우
자격 대여는 명백한 법령 위반이며, 가장 엄격하게 처벌받는 사례 중 하나입니다.
적발되면 등록취소는 물론, 형사 처벌까지 연결될 수 있어요.

2) 법령 위반을 반복적으로 저지른 경우
한두 번의 경고에도 불구하고 같은 문제를 반복하면 더 이상 영업 자격을 유지할 수 없다고 판단되는 겁니다.

3) 형사처벌 확정(벌금형 이상)이 내려진 경우
특히 업무와 관련된 범죄일 경우에는 더욱 무겁게 처벌되며, 자격 자체를 박탈당할 수 있습니다.

4-3. 실무에서 꼭 기억하셔야 할 팁

많은 사무소에서는 인건비 절감을 위해 아르바이트나 가족을 활용하곤 합니다. 하지만, 자격이 없는 사람이 계약을 설명하거나 고객을 응대하게 되면 그 자체가 무등록 중개 행위로 간주돼 처벌을 피할 수 없어요.

★ 중개사무소 개설자는 반드시 다음 사항을 실천해 주세요:

1) 실무자에게 최소한의 공인중개사법 관련 교육을 진행하세요.
2) 업무 분장을 명확히 하고, 중개 행위는 반드시 자격 보유자만 하도록 통제하세요.
3) 확인·설명서 작성, 서명, 보증보험 갱신 등 기초 업무는 꼼꼼히 체크하세요.

4-4. 힘이 되는 조언

공인중개사라는 자격은 단순한 시험 통과의 결과물이 아닙니다. 고객이 믿고 의지할 수 있는 전문가로서의 책임감이 따라오는 역할입니다.

‘한 번쯤은 괜찮겠지’라는 안일한 생각이 내 자격을 위태롭게 만들고, 내 브랜드를 훼손할 수 있습니다.

자격은 지켜야 가치가 있고, 등록은 성실하게 운영해야 오래 갑니다. 하루하루 정직한 운영이 결국은 오랫동안 사랑받는 중개사무소의 비결이 된다는 점, 꼭 기억해 주세요.

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맺음말: 실무에 바로 써먹을 수 있는 법 지식이야말로, 진짜 자산입니다

공인중개사법, 처음 보면 어렵고 복잡하게 느껴질 수 있어요. 하지만 실무에서 자주 마주치는 몇 가지 핵심 조항만 제대로 알고, 잘 적용해도 웬만한 법적 리스크는 충분히 예방할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

오늘 함께 정리해본 4가지 핵심 조항은 단순히 '자격을 유지하기 위한 법률 지식'을 넘어, 고객의 신뢰를 얻고, 전문가로서  나만의 브랜드를 만드는 데 큰 기반이 됩니다.

한 조항, 한 규정씩 실무에 녹여내다 보면 어느새 주변에서 “믿고 맡길 수 있는 중개사”라는 말이 따라올 거예요.
그게 바로 우리가 지향해야 할 진짜 전문성 아닐까요?