부동산 광고 시 허위·과장 표시 금지법 정리

부동산 광고 시 허위·과장 표시 금지법 정리 

부동산 중개업을 하면서 광고는 빠질 수 없는 필수 요소죠. 매물 하나라도 더 눈에 띄게 만들기 위해 여러 가지 표현을 고민하고, 어떻게든 고객의 관심을 끌 수 있는 문구를 찾아내려는 게 당연한 과정이기도 하고요.

그런데, 여기서 중요한 점은 광고는 단순한 마케팅 수단이 아니라, 법적인 책임이 따르는 '공적인 행위'라는 사실입니다. 잘못된 광고 하나로 벌금은 물론이고, 중개업 등록이 취소될 수도 있다는 걸 알고 계셨나요?

특히 공인중개사가 지켜야 할 대표적인 관련 법률로는 《표시·광고의 공정화에 관한 법률》과 《공인중개사법》이 있는데요,
이 두 법 모두 허위·과장 광고를 엄격히 금지하고 있습니다.

이번 글에서는 실무에 꼭 필요한 내용을 중심으로 절대 사용하면 안 되는 표현부터 법적 근거, 실제로 있었던 처벌 사례, 그리고 광고 작성 시 실수하지 않는 팁까지 알기 쉽게 정리해드릴게요.

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[ 목차 ]

1. 허위·과장 광고 관련 법률의 구조와 공인중개사의 의무 1-1. 관련 법령 요약 1-2. 이런 표현, 사용하면 안 됩니다 1-3. 광고 전, 반드시 확인해야 할 3가지 2. 부동산 광고에서 금지되는 표현과 사용 예시  2-1. 광고에서 금지되는 대표 표현 예시 2-2. 실무 팁 – 이런 기준을 꼭 지켜주세요. 3. 허위·과장 광고 위반 시 처벌 수위 및 실제 사례  3-1. 공인중개사 광고 위반 시 처벌 기준 3-2. 실제로 있었던 광고 위반 사례들 3-3. 광고 위반 결과 3-4. 실무 팁 – 예방이 최고의 방어입니다 4. 허위·과장 광고 예방을 위한 실무 작성 매뉴얼 4-1. 광고 작성 실무 매뉴얼 4-2. 광고 등록 후 모니터링 4-3. 신고·민원에 대비한 대응 시스템 마련 4-4. 내부 시스템 운영 팁

1. 허위·과장 광고 관련 법률의 구조와 공인중개사의 의무 

‘이 정도는 다들 하잖아’라는 생각으로 시작한 광고 문구 하나가, 공인중개사의 자격정지 또는 형사처벌로 이어질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

요즘 부동산 광고는 전단지나 현수막뿐 아니라 블로그, 유튜브, 매물사이트 등 다양한 매체를 통해 노출되고 있습니다. 이처럼 영향력이 큰 만큼, 광고에 대한 법적 기준도 더욱 엄격해졌습니다.

광고는 ‘계약유도 행위’라는 점을 잊지 마세요. 공인중개사가 올리는 매물 광고는 단순한 홍보가 아닙니다. 법적으로는 계약을 유도하기 위한 행위, 즉 ‘법률행위’로 간주됩니다. 이 말은 즉, 광고 내용이 사실과 다르거나 소비자를 오도할 경우 형사 책임까지도 발생할 수 있다는 뜻이죠.

1-1. 관련 법령 요약

공인중개사가 광고를 할 때는 두 가지 법률을 반드시 숙지해야 합니다.

1) 공인중개사법 제18조
중개대상물의 표시·광고는 거짓된 내용이나 소비자를 오인하게 해서는 안 됩니다.
위반 시: 500만 원 이하의 과태료 + 자격정지 가능성

2) 표시·광고의 공정화에 관한 법률(표시광고법) 제3조, 제10조
허위, 과장, 기만적 표현, 사실 은폐 등은 엄격히 금지됩니다.
위반 시: 2년 이하 징역 또는 1억 5천만 원 이하 벌금

1-2. 이런 표현, 사용하면 안 됩니다

공인중개사 광고에서 자주 문제가 되는 표현들이 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 사례가 있죠.

1) “초역세권! 도보 3분” → 실제로는 10분 거리
2) “올수리 신축급” → 수리 연도 불분명, 노후된 부분 존재
3) “확장 포함 34평” → 불법 확장 부분 포함되어 있음

이런 문구는 소비자가 매물의 실제 상태를 잘못 이해하도록 유도할 수 있기 때문에, 모두 허위·과장 광고에 해당할 수 있습니다.

1-3. 광고 전, 반드시 확인해야 할 3가지

광고를 올리기 전에는 아래 세 가지를 꼭 확인하세요.

1) 등기부등본 – 소유자, 근저당, 지분 확인
2) 건축물대장 – 건물 구조, 면적, 불법 증축 여부
3) 실거래가 공개시스템 – 최근 거래 금액 및 시세 흐름 파악

이 세 가지를 바탕으로 광고 문구를 작성하면, 사실과 다른 정보를 줄 가능성이 현저히 줄어듭니다.

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2. 부동산 광고에서 금지되는 표현과 사용 예시 

 

‘투자수익 보장’, ‘즉시 입주 가능’, ‘확정대출 90%’
혹시 이런 문구, 부동산 광고에서 본 적 있으신가요? 눈에 확 띄는 이 문구들, 사실은 불법일 수 있습니다. 단순히 매물에 대한 관심을 끌기 위한 광고라고 생각하실 수 있지만, 법적으로는 명백한 허위·기만 광고로 간주될 수 있습니다.

많은 분들이 허위광고라고 하면 ‘명백히 사실과 다른 내용’을 떠올리지만, 사실은 사실을 일부만 보여주거나, 고객에게 유리한 조건만 강조하는 것도 기만적 광고로 판단될 수 있습니다.

광고는 소비자의 판단을 유도하는 중요한 요소이기 때문에, 그 내용 하나하나에 법적 책임이 뒤따릅니다.

2-1. 광고에서 금지되는 대표 표현 예시

1)  수익률 보장? 불법입니다
 “투자수익 10% 보장”
 “월세 150만 원 확정 임대”
▶ 수익률 보장, 고정 임대수익 약속 등은 투자 판단에 직접 영향을 미치는 내용이며, 사실상 보장할 수 없는 정보이기 때문에 위법 소지가 큽니다. 투자에는 항상 변수가 존재합니다. 확정된 수익은 아무도 보장할 수 없습니다.

2) 대출 확정 표현은 절대 금지
 “90% 대출 확정 가능”
 “무조건 대출 OK!”
▶ 금융기관의 대출 심사는 개별 신용, 소득, 담보가치 등 다양한 요소를 고려하여 결정되므로, 누구에게나 대출이 확정된  것처럼 광고하는 건 명백한 허위광고입니다. 대출 여부는 중개사가 결정할 수 없는 부분입니다.

3) ‘미끼 매물’로 유도하면 형사처벌 가능
 “한 채 남은 급매!” → 알고 보니 이미 거래된 매물
▶ 이미 거래가 완료되었거나, 존재하지 않는 매물을 등록해 고객을 유도하는 행위는 소위 ‘미끼 매물’이라고 불리며, 고의성이 입증되면 형사처벌 대상이 됩니다. 특히, 고객이 헛걸음을 했을 경우 신뢰도는 물론 법적 문제로까지 이어질 수 있습니다.

4) 주관적인 표현은 기준이 없다면 ‘과장’
 “단지 내 최저가”
 “압도적 조망권”
 “가성비 최고 매물”
▶ 이런 표현들은 비교 기준이 명확하지 않으면 과장광고로 간주됩니다. 예를 들어 ‘단지 내 최저가’라면, 전체 단지의 실거래가 분석 자료를 근거로 제시해야만 합니다. 객관적인 데이터 없이 쓰는 모든 강조 문구는 위험할 수 있습니다.

5) 무단 사진 촬영 및 소유자 동의 없는 게시
 “소유자 동의 없이 매물 사진 업로드”
▶ 부동산 외관, 내부 사진을 허락 없이 촬영하여 광고에 사용하는 행위는 개인정보보호법, 민법 모두에 위반될 수 있습니다. 특히 사유지나 내부 공간을 촬영한 경우엔 문제가 더욱 커질 수 있습니다.

2-2. 실무 팁 – 이런 기준을 꼭 지켜주세요.

허위·과장광고를 방지하기 위해서는 광고 등록 전 다음 사항을 반드시 확인하세요.

1) 최근 촬영된 실제 사진 사용
2) 등기부등본, 건축물대장 확인
3) 실거래가와 일치하는 가격 기재
4) 소유자의 동의 여부 확인
5) 광고 정보 기준일 명시 (예: “24년 12월 기준”)

이러한 세부사항만 체크해도 소비자 오해를 줄이고, 법적 리스크도 효과적으로 피할 수 있습니다.

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3. 허위·과장 광고 위반 시 처벌 수위 및 실제 사례 

“그냥 과태료 몇 백만 원 내면 되는 거 아냐?” 허위·과장 광고를 가볍게 여기는 분들이 종종 계십니다.

하지만 실제로는 자격정지, 형사처벌, 민사배상까지 이어질 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 부동산 광고는 단순한 마케팅이 아니라, 법적 책임이 따르는 계약 유도 행위입니다.

3-1. 공인중개사 광고 위반 시 처벌 기준

공인중개사법과 표시·광고의 공정화에 관한 법률(이하 표시광고법)에서는 광고 위반 행위에 대해 명확한 처벌 수위를 규정하고 있습니다.
단순 실수라도 소비자 피해가 발생하면 강력한 제재로 이어질 수 있습니다.

위반 내용	적용 법령	처벌 수위
허위·과장 광고	공인중개사법 제18조	과태료 500만 원 이하 + 자격정지 가능
기만적 표현·미끼 매물	표시광고법 제10조	2년 이하 징역 또는 1억 5천만 원 이하 벌금
동일 매물 중복 게시	표시광고법 위반	사이트 운영자 제재 및 광고 차단 가능

 3-2. 실제로 있었던 광고 위반 사례들

 

1) 사례 ① – 거래 완료된 아파트를 ‘급매물’로 광고
★ ○○시 A공인중개사무소
광고에는 “즉시 입주 가능한 급매 아파트”라고 적혀 있었지만, 해당 매물은 이미 한 달 전에 거래 완료된 상태였습니다. 
이 사실을 확인한 소비자가 허위 광고 민원을 제기했고, 결국 해당 중개사는 과태료 300만 원과 자격정지 1개월의 처분을 받았습니다.

▷ 이미 거래된 매물은 절대 광고에 올리면 안 됩니다. 미끼 매물로 간주되며, 고의성이 입증되면 형사처벌까지 가능합니다.

2) 사례 ② – ‘무조건 대출 90% 가능’ 기재 후 피해 발생
★ △△구 B공인중개사
광고에 대출 90% 확정 가능하다고 적혀 있었지만, 실제로는 구매자가 신용 문제로 대출이 거절되었습니다. 이에 실망한 소비자는 중개사를 상대로 민사소송을 제기, 법원은 기만광고로 인한 소비자 피해를 인정하며 중개사에게 800만 원의 배상금 지급을 명령했습니다.

▷ 금융 조건은 중개사가 보장할 수 있는 영역이 아닙니다. “확정”, “무조건” 같은 표현은 리스크가 크니 절대 사용하지 마세요.

 

 

3-3. 광고 위반 결과

공인중개사는 ‘공인’ 자격을 가진 전문가로서, 광고 하나하나에도 신뢰와 책임이 따릅니다. 허위 또는 기만적 광고는 다음과 같은 중대한 결과를 불러올 수 있습니다:

1) 자격정지 및 등록 취소 – 중개업 지속 불가능
2) 형사처벌 – 징역 또는 벌금형 선고 가능
3) 민사소송 – 소비자에 대한 금전 배상
4) 업체 이미지 실추 – 지역 내 평판 악화, 고객 감소

3-4. 실무 팁 – 예방이 최고의 방어입니다

광고로 인한 법적 리스크를 피하려면, 광고 등록 전 다음 사항을 반드시 체크하세요.

1) 매물 보유 위임서 확보
소유자의 동의 없이 올리는 매물은 불법 소지가 큽니다.

2) 광고 내용이 실제 매물 상태와 일치하는지 확인
가격, 구조, 입주일 등 모두 실제 정보와 동일해야 합니다.

3) 정보 변경 시 즉시 수정 또는 삭제 조치
실시간 업데이트가 곧 신뢰의 표현입니다.

4) 문서자료 준비
신고 접수 시 문자, 계약서, 위임장 등을 근거로 제출할 수 있도록 미리 확보해 두세요.

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4. 허위·과장 광고 예방을 위한 실무 작성 매뉴얼 

광고 하나로 전화가 울리고, 광고 하나로 계약이 이어지기도 합니다. 하지만 반대로 광고 하나 때문에 민원이 들어오고,
광고 하나 때문에 자격정지나 형사처벌까지 갈 수도 있습니다.

부동산 광고는 단순한 소개글이 아니라, 중개인의 얼굴이자 사무소의 신뢰도입니다. 그래서 광고 문구 하나, 표현 하나까지도 정확하고 신중하게 써야 합니다.

4-1. 광고 작성 실무 매뉴얼

1) 광고 작성 전, 기초 정보부터 확인하세요
먼저, 광고는 팩트 기반이어야 합니다. 감이 아니라 문서와 현장 확인을 통해 작성해야 합니다.

① 등기부등본: 소유자, 근저당, 지분 관계
② 건축물대장: 건물 구조, 연면적, 불법 증축 여부
③ 실거래가 공개시스템: 최근 거래가, 시세 흐름
④ 현장 확인: 입주 가능일, 주차 여부, 실제 구조

단 1개의 정보라도 확인 없이 쓰는 건 위험합니다. ‘아는 대로 쓰면’ 결국 ‘틀리게’ 될 수 있어요.

2) 광고 표현, 이렇게 쓰면 안전합니다
법적으로 문제가 되지 않으려면 표현도 정확한 문장 구성과 조건 제시가 필요합니다. ‘확실하다’는 느낌보다는, 정보 제공 중심의 표현을 사용해야 해요.

① “전세 대출 가능성 있음 (금융기관 심사 결과에 따름)”
② “중개사무소 자체 확인 결과, 현재 거래 가능한 상태입니다”
③ “2023년 하반기 실거래가 기준 분석자료 제공 가능”

3) 사용하면 안 되는 표현 예시
① “확정 대출 90% 가능” → 금융기관 고유 권한, 중개사 발언권 없음
② “투자수익률 10% 보장” → 수익률 보장은 원칙적으로 불법
③ “사실상 시세 절반 수준” → 비교 기준이 없거나 오해 유발
④ “단지 내 유일 최저가” → 단독임 입증 불가능 시 과장광고
 ‘사실상’, ‘확정’, ‘보장’ 같은 단어는 대부분 문제의 씨앗입니다.
 

4-2. 광고 등록 후 모니터링 

광고는 한 번 올리고 끝이 아닙니다. 시간이 지나면 정보가 달라질 수 있기 때문이죠. 예를 들어, 입주 가능일이 연기되거나, 가격이 조정되었을 수 있어요. 그래서 일정 주기로 광고를 점검하고 수정하는 루틴이 꼭 필요합니다.

1) 광고 등록 후 2주마다 자체 점검 실시
2) 광고 등록일 + 정보 기준일 명시 습관화
3) 변경사항 발생 시 즉시 수정 또는 삭제 조치
4) 체크리스트 양식 활용해 모든 직원이 동일한 기준 적용

▷ 광고 점검은 ‘품질관리’이자 ‘법률 보호막’입니다.

4-3. 신고·민원에 대비한 대응 시스템 마련

아무리 조심해도 민원은 언제든 발생할 수 있습니다. 그럴 땐 빠르고 성의 있는 대응이 무엇보다 중요합니다.

1) 고객 요청 시 광고 기준 설명 문서 제공
2) 신고 접수되면 즉시 수정 + 사과문 게시
3) 필요 시 문자, 계약서, 위임장 등 증빙자료 확보
4) 유사 사례 재발 방지를 위한 사후 교육 및 공유

▷ 민원은 곧 피드백입니다. 잘 대응하면 신뢰 회복의 기회가 될 수 있습니다.

4-4. 내부 시스템 운영 팁

모든 실무 매뉴얼이 효과를 발휘하려면, 내부 구성원들의 참여가 필요합니다. 광고 작성 권한도 아무나 갖는 게 아니라, 교육을 받은 담당자에게만 부여하는 것이 안전합니다.

1) 분기별로 광고 관련 법령 교육 실시
2) 전 직원 대상 광고 체크리스트 교육
3) 광고작성 권한을 1~2인 제한하여 일관성 유지
4) 매물 광고 등록 전 W-작성 체크 양식 활용 권장

▷ 시스템이 갖춰지면 리스크는 줄고, 신뢰는 높아집니다.

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맺음말 : 정확한 광고가 곧 자격을 지키는 유일한 길입니다.

 

광고 한 줄, 그 문구 하나가 고객의 신뢰를 이끌 수도 있고, 반대로 중개인의 자격을 흔들 수도 있습니다. 오늘 정리한 허위·과장 광고 관련 법률 구조부터, 표현 기준, 실제 처벌 사례, 그리고 실무 매뉴얼까지는 단순한 참고 자료가 아니라, 모든 중개사무소가 반드시 시스템으로 갖춰야 할 필수 업무 기준입니다.

때로는 과장된 문구가 더 많은 문의를 부를 수 있겠지만, 그 문구 하나로 쌓아온 신뢰와 자격이 흔들릴 수도 있다는 사실, 꼭 기억해주세요. 정확한 광고는 계약의 시작이자, 중개사의 자격을 지키는 유일한 방법입니다. 부동산 광고가 곧 신뢰의 시작점이라는 마음으로, 오늘부터라도 하나하나 꼼꼼히 살펴보시길 바랍니다. 고객의 믿음은 결국, ‘진짜 정보’에서 옵니다.