전월세 중개 시 발생할 수 있는 분쟁 사례와 해결법

전월세 계약 중 자주 발생하는 분쟁과 해결법

부동산 전·월세 계약은 집을 사고파는 매매 계약보다 훨씬 더 자주 이루어집니다. 임대인과 임차인이 계약 기간 동안 계속해서 관계를 유지해야 하기 때문에 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성도 높죠. 계약서에 모든 내용을 명확히 적지 않았거나, 보증금 반환 문제, 임대료 인상, 시설물 관리 책임 등으로 인해 갈등이 생기는 경우도 많습니다.

부동산 중개사는 이러한 문제를 사전에 예방하는 것이 가장 중요하지만, 만약 분쟁이 발생했을 때 어떻게 해결할지도 알고  있어야 합니다. 이번 글에서는 전·월세 계약에서 가장 흔히 발생하는 분쟁 사례와 그 해결 방법을 4가지 핵심 주제로 나누어 알아보겠습니다.

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[ 목차 ]

1. 계약 조건 불명확으로 인한 분쟁  1-1. 관리비 포함 여부 및 추가 비용 문제 1-2. 계약 갱신 및 해지 조건 불명확 1-3. 특약 사항에 반드시 포함해야 할 내용 2. 보증금 반환 분쟁  2-1. 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우 2-2. 원상복구 비용 과다 청구 문제 3. 임대료 인상 및 계약 갱신 분쟁 3-1. 임대인의 과도한 임대료 인상 요구 3-2. 임대인의 계약 갱신 거부 문제 4. 시설물 유지보수 책임 문제  4-1. 보일러, 에어컨 고장 시 수리비 부담 문제 4-2. 전기·배관 등 긴급 보수 비용 부담 문제

 

1. 계약 조건 불명확으로 인한 분쟁 

 

전·월세 계약을 맺을 때 계약 조건을 명확하게 기재하지 않으면 나중에 큰 분쟁이 발생할 수 있습니다. 특히 계약서에 포함되지 않은 사항이 생기면, 임대인과 임차인이 서로 다른 해석을 하게 되고 갈등이 커질 가능성이 높죠. 그렇다면 실제로 어떤 문제들이 발생할 수 있을까요?

1-1. 관리비 포함 여부 및 추가 비용 문제

많은 사람들이 관리비를 두고 분쟁을 겪어요. 계약 당시 관리비가 포함된다고 들었지만, 계약서에 명확히 적혀 있지 않았다면 나중에 임대인이 "별도 청구"를 주장할 수 있습니다.

 

1) 실제 사례:
A씨는 "관리비 포함"이라는 말을 듣고 계약했지만, 계약서에는 구체적인 명시가 없었어요. 입주 후 임대인이 관리비를 추가로 요구하며 다툼이 발생했죠.
수도·전기·가스요금 등 공과금 부담 기준이 애매해서, 임대인과 임차인이 서로 비용을 떠넘기며 갈등이 커졌어요.

2) 예방 방법:
① 계약서에 관리비 포함 여부를 구체적으로 명시하기
② 수도·전기·가스 등 공과금의 부담 주체를 정확히 기재하기
③ 주차비나 인터넷 사용료 같은 추가 비용도 누가 부담하는지 적어두기

 

1-2. 계약 갱신 및 해지 조건 불명확

전·월세 계약이 끝난 후 자동 갱신이 되는지, 아니면 임대인이 계약 종료를 요구할 수 있는지가 분쟁의 핵심이 되기도 해요.

1) 실제 사례:
B씨는 2년 계약 후 자동 연장이 될 거라 생각했지만, 임대인이 "재계약 의사가 없다"며 거절했어요. 예상치 못한 이사 비용과 스트레스로 힘든 시간을 보냈죠.

C씨는 개인 사정으로 계약 기간이 끝나기 전에 이사를 해야 했는데, 위약금이 명확히 기재되어 있지 않아 부담을 두고 임대인과 다툼이 생겼어요.

2) 예방 방법:
① 계약 갱신 여부를 명확하게 기재하기
② 조기 계약 해지 시 위약금 부담 조건을 계약서에 명시하기
③ 임대인과 임차인 모두가 합의할 수 있도록 중개인을 통해 세부 조항을 확인하기

1-3. 특약 사항에 반드시 포함해야 할 내용

1) 관리비, 공과금, 주차비 등 추가 비용의 부담 주체
2) 계약 갱신 및 해지 조건 (자동 갱신 여부, 위약금 조항 등)
3) 기타 필요한 사항(수리 책임, 반려동물 허용 여부 등)

▶TIP: 계약서만큼 중요한 것이 바로 "중개대상물 확인·설명서"입니다. 여기에 추가 내용을 기재하면, 나중에 분쟁이 발생했을 때 법적 근거로 활용할 수 있어요.

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2. 보증금 반환 분쟁 

전·월세 계약에서 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 보증금 반환 문제입니다. 보증금은 임차인이 퇴거할 때 돌려받아야  하는 돈이지만, 임대인의 사정이나 원상복구 비용 문제로 인해 예상보다 오래 걸리거나, 심할 경우 돌려받지 못하는 경우도 있죠.

2-1. 임대인이 보증금 반환을 거부하는 경우

1) 실제 사례:
A씨는 계약이 끝나고 이사를 나갔지만, 임대인이 "새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"며 반환을 미뤘어요.
B씨의 경우, 임대인이 갑자기 경제적으로 어려워져 보증금을 돌려줄 수 없는 상황이 되면서 문제가 생겼어요.

2) 예방 방법:
① 계약서 특약 사항에 "퇴거 후 보증금 반환 기한"을 명확히 적어두기 (예: 2주 이내 반환)
② 전세의 경우 확정일자를 받아 두고, 보증금 보호를 위해 전세보증보험 가입하기
③ 필요하면 전세권 설정을 통해 법적으로 보호받을 수 있도록 조치하기

2-2. 원상복구 비용 과다 청구 문제

임차인이 퇴거한 후, 임대인이 예상치 못한 수리비를 요구하는 경우가 있어요.

1) 실제 사례:
C씨는 벽지와 장판이 정상적인 사용으로 인해 낡았을 뿐인데, 임대인이 "새로 교체해야 한다"며 보증금에서 수리비를 차감하려 했어요.

D씨는 퇴거 후 임대인이 청소비까지 요구하며 과도한 금액을 청구해 보증금 반환이 지연됐어요.

2) 예방 방법:
① 입주할 때부터 시설 상태를 사진으로 기록하고, 퇴거 전에도 임대인과 함께 시설 점검 진행하기
② 계약서에 "정상적인 마모 및 노후화로 인한 교체 비용은 임차인의 부담이 아님"을 명시하기
③ 퇴거 전 임대인과 원상복구 범위를 서면으로 합의하여 나중에 분쟁을 예방하기

▶TIP:  보증금, 안전하게 돌려받으려면 계약할 때부터 준비하세요!
① 보증금 반환 기한을 계약서에 명확히 적기
② 전세권 설정, 확정일자 받기, 전세보증보험 가입하기
③ 입주 시 시설 상태를 사진으로 남기고 퇴거 전 임대인과 함께 점검하기

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3. 임대료 인상 및 계약 갱신 분쟁

 

전·월세 계약이 끝나갈 때쯤 가장 신경 쓰이는 문제 중 하나가 임대료 인상과 계약 갱신 여부입니다. 특히, 임대차 3법 시행 이후 계약 갱신 거절 및 임대료 인상 관련 갈등이 증가하고 있어요.

3-1. 임대인의 과도한 임대료 인상 요구

1) 실제 사례:
A씨는 전세 계약 갱신을 앞두고 있었는데, 임대인이 "주변 시세가 올랐다"며 기존 임대료보다 20% 이상 인상을 요구했습니다. 하지만 주택임대차보호법에 따르면, 갱신 시 임대료는 5% 이상 올릴 수 없어요.

A씨는 법적 한도를 주장했지만, 임대인은 다른 세입자를 찾겠다고 압박했습니다.

2) 예방 및 해결 방법:
① 임대차 3법에 따른 5% 인상 제한을 알고, 임대인에게 이를 설명하기
② 계약 갱신을 원할 경우 갱신청구권을 행사할 수 있다는 점을 명확히 하기
③ 주변 시세를 조사하고, 과도한 인상 요구를 받을 경우 임대차 분쟁조정위원회에 문의하기

3-2. 임대인의 계약 갱신 거부 문제

1) 실제 사례:
B씨는 계약 갱신을 원했지만, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부했습니다. 나중에 확인해보니, 실제로는 더 높은 금액을 내는 새로운 세입자를 받기 위해서였어요.

2) 예방 및 해결 방법:
① 주택임대차보호법에 따르면, 임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있어요.
② 임대인은 본인 거주, 재건축 등의 정당한 사유가 없으면 갱신을 거부할 수 없어요.
③ 만약 부당한 갱신 거부를 당했다면, 법적 절차를 통해 계약 갱신을 요구할 수 있어요.

3) 임대차 3법 제대로 알고 분쟁 예방
① 계약 갱신을 원한다면 갱신청구권을 행사할 수 있음을 알고 대응하기
② 임대료 인상은 5% 이내로 제한된다는 점을 명확히 하기
③ 계약 갱신 거부가 불법적으로 이루어진다면 법적 대응이 가능함을 알아두기

▶TIP: 임대차 계약이 끝나갈 때 임대인과의 협상이 어렵다면, "주택임대차분쟁조정위원회"나 "법률구조공단"에 문의해 도움을 받을 수 있어요.

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4. 시설물 유지보수 책임 문제 

전·월세 계약을 하다 보면 예상치 못한 시설물 고장이 생길 수 있어요. 그런데 이때 누가 수리비를 부담해야 하는지 계약서에 명확한 기준이 없다면 임대인과 임차인 간에 끝없는 갈등이 이어질 수밖에 없습니다.

4-1. 보일러, 에어컨 고장 시 수리비 부담 문제

1) 실제 사례:
A씨는 겨울에 보일러가 고장 났는데, 임대인이 "사용 중 문제 생긴 거니 임차인이 고쳐야 한다"고 했습니다. 하지만 A씨는 "보일러가 낡아서 자연스럽게 고장 난 것이니 임대인이 책임져야 한다"며 반박했죠.

2) 해결 방법:
① 임대인은 구조적 문제(노후화, 본래 기능상 문제)에 대한 수리 비용을 부담
② 임차인은 사용 중 발생한 고장(부주의, 관리 소홀로 인한 문제)에 대한 수리 비용을 부담
③ 계약서에 "보일러, 에어컨, 수도 등 시설물의 유지보수 책임 분담"을 명확히 기재

4-2. 전기·배관 등 긴급 보수 비용 부담 문제

1) 실제 사례:
B씨 집에서 배수관이 막혀 물이 넘쳤어요. 급해서 직접 수리 업체를 불러 비용을 냈는데, 임대인이 나중에 "나는 책임 없다"며 수리비를 돌려주지 않았습니다.

2) 해결 방법:
① 긴급 수리 시 비용 부담 방법을 계약서에 명확히 기재 (사전 협의 후 수리 진행)
② 임차인이 수리비를 부담한 경우, 영수증 제출 후 임대인이 비용 보전
③ 임대인이 책임질 범위와 임차인이 부담해야 할 범위를 명확히 구분

3) 계약서 작성 시 꼭 포함해야 할 내용
① 시설물 유지보수 책임 구분: 노후화(임대인 부담), 사용 중 고장(임차인 부담)
② 긴급 수리 비용 부담 기준: 사전 협의 필수, 영수증 제출 후 정산 등
③ 퇴거 시 원상복구 기준 명시: 어디까지 원상복구해야 하는지 구체적으로 기재

▶TIP: 계약 전, 임대인과 시설 상태를 함께 점검하고 사진을 찍어 기록해 두는 것도 좋은 방법입니다.

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맺음말

전·월세 계약은 단순히 집을 빌리고 빌려주는 거래가 아니라, 임대인과 임차인이 오랜 기간 법적 관계를 맺는 중요한 계약이에요. 따라서 계약 전에 꼼꼼하게 검토하고, 분쟁이 발생할 수 있는 요소를 미리 점검하는 것이 필수입니다.

특히, 보증금 반환, 임대료 인상, 시설물 유지보수 책임 같은 주요 부분은 계약서에 명확하게 정리해두어야 나중에 불필요한 갈등을 막을 수 있어요.